Forms of Lease Agreements.- A lease agreement may be entered into either verbally or in writing. "FORMAS DE LOS CONTRATOS.- El contrato de arrendamiento podrá ser verbal o escrito.
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The term stipulated in a written lease agreement shall be binding on both the lessor and the lessee. However, in all lease agreements, the lessee shall have the right to a minimum duration of two years, except in the following cases: a) Rooms in hotels, boarding houses, or inns; b) Leases of premises to individuals or families who, having their habitual residence in one place, move temporarily to another; and c) Leases of premises for exhibitions, shows, and other purposes which by their nature are of short duration. "PLAZO DEL CONTRATO ESCRITO.- El plazo estipulado en el contrato escrito será obligatorio para arrendador y arrendatario. Sin embargo, en todo contrato de arrendamiento tendrá derecho el arrendatario a una duración mínima de dos años, excepto en los siguientes casos:
a) De habitaciones en hoteles, casas de pensión o posadas;
b) De arrendamiento de locales a individuos o familias que, teniendo su residencia habitual en un lugar, van a otros transitoriamente; y,
c) De arrendamiento de locales para exhibiciones, espectáculos y otros fines, que por su propia naturaleza, tengan corta duración.
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The lessor may terminate the lease and, consequently, demand the eviction and return of the leased premises before the expiration of the legal or agreed term only for one of the following causes: a) When non-payment of two monthly rent payments persists until the date on which the tenant is served with the lawsuit; b) Risk of destruction or collapse of the building in the part comprising the leased premises requiring repair; c) Disturbances or fights caused by the tenant; d) Use of the leased premises for an unlawful purpose or for a purpose different from that agreed; e) Damage caused by the tenant to the building, its facilities, or dependencies; f) Subleasing or transfer of rights by the tenant without written authorization; g) Execution of unauthorized works by the tenant in the leased premises; h) Decision of the lessor to demolish the premises for new construction, in which case the tenant must be legally notified with at least three months’ notice and demolition may proceed only with approved plans and municipal authorization, and the lessor must begin demolition on the specified date or otherwise pay compensation; and i) Decision of the owner to occupy the leased property, provided they legally justify the necessity and lack another property to occupy. "CAUSALES DE TERMINACIÓN.- El arrendador podrá dar por terminado el arrendamiento y, por consiguiente, exigir la desocupación y entrega del local arrendado antes de vencido el plazo legal o convencional, sólo por una de las siguientes causas:
a) Cuando la falta de pago de las dos pensiones locativas mensuales se hubieren mantenido hasta la fecha en que se produjo la citación de la demanda al inquilino;
b) Peligro de destrucción o ruina del edificio en la parte que comprende el local arrendado y que haga necesaria la reparación;
c) Algazaras o reyertas ocasionadas por el inquilino;
d) Destino del local arrendado a un objeto ilícito o distinto del convenido;
e) Daños causados por el inquilino en el edificio, sus instalaciones o dependencias, conforme a lo previsto en el Art. 7;
f) Subarriendo o traspaso de sus derechos, realizados por el inquilino, sin tener autorización escrita para ello;
g) Ejecución por el inquilino en el local arrendado de obras no autorizadas por el arrendador;
h) Resolución del arrendador de demoler el local para nueva edificación. En ese caso, deberá citarse legalmente al inquilino con la solicitud de desahucio, con tres meses de anticipación por lo menos, a la fecha fijada, para la demolición, la que sólo podrá ser tramitada cuando se acompañen los planos aprobados y el permiso de la Municipalidad respectiva para iniciar la obra.
El arrendador deberá comenzar la demolición en la fecha fijada. Si no lo hiciere, pagará la indemnización contemplada en el inciso segundo del Art. 6; e,
i) Decisión del propietario de ocupar el inmueble arrendado, siempre y cuando justifique legalmente la necesidad de hacerlo, porque es arrendatario y no tiene otro inmueble que ocupar.
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Actions related to tenancy shall be processed through summary proceedings before the judge of tenancy and neighborhood relations or the competent authority in the respective canton. When a tenant is sued under the grounds for termination of the lease set out in letter a) of Article 30, they may not appeal a ruling against them without first depositing the amount of rent owed up to the date of the judgment; if they fail to do so, the appeal shall be deemed not filed. This requirement shall not apply to lease agreements where the monthly rent does not exceed twenty percent of the unified basic salary. "Trámite de las controversias.- Las acciones sobre inquilinato se tramitarán en procedimiento sumario, ante la jueza o juez de inquilinato y relaciones vecinales o quien hiciere sus veces en el respectivo cantón.
Demandado el inquilino por la causal de terminación del contrato de arrendamiento contemplada en la letra a) del Art. 30, no podrá apelar del fallo que le condene, sin que previamente consigne el valor de las pensiones de arrendamiento que se hallare adeudando a la fecha de expedición de la sentencia; si no lo hiciere, se entenderá como no interpuesto el recurso. Tal requisito no será aplicable en contratos de arrendamiento cuyas pensiones mensuales no excedan del veinte por ciento de la remuneración básica unificada.
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The Council of the Judiciary shall appoint the judges necessary to resolve tenancy and neighborhood disputes, in accordance with the provisions of the Organic Code of the Judicial Function. The substitution of such judges shall be governed by the same legal framework. "El Consejo de la Judicatura designará las juezas y los jueces que sean necesarios para despachar las controversias de inquilinato y relaciones vecinales, conforme lo dispuesto en el Código Orgánico de la Función Judicial.
Para la subrogación de estos juzgadores, se estará a lo dispuesto en dicho cuerpo legal.
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